In deze column aandacht voor recente pachtrechtspraak rondom de vraag of de pachter verplicht is het tot het gepachte behorende woning (de boerderij) zelf te bewonen.
De hoofdverplichting voor een pachter: persoonlijk gebruik
Voor elke pachter geldt als hoofdverplichting dat hij of zij zich ten aanzien van het gebruik van het gepachte als een goed pachter moet gedragen (art. 7:347 BW). In de rechtspraak hebben zich enkele toepassingen ontwikkeld van deze algemene norm, met name wat betreft het gebruik van het gepachte door de pachter persoonlijk.
Tot het persoonlijk gebruik van het gepachte behoort in beginsel ook het persoonlijk bewonen van een tot het gepachte behorende woning. Dit uitgangspunt geldt al enige tijd en is meermaals in de pachtjurisprudentie bevestigd. Zie in dit kader onder meer Hof Arnhem 11 mei 1999, Agr.r. 2000/5043, Hoevers/Lindenberg, Hof Arnhem 17 april 2012, LJN BW3499, TvAR 2012/5699, Van Rijn/Voolstra, Hof Arnhem-Leeuwarden 19 juli 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5881, TvAR 2016/5857, Roebroeck/Dassen en Hof Arnhem-Leeuwarden 4 juli 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:5619, TvAR 2018/5914, Kreukniet/Lemans.
Pachthof Arnhem 20 september 2022
In de uitspraak van de Pachthof Arnhem van 20 september 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:810) werd de tot het gepachte behorende woning niet door de pachter bewoond. De vraag is wat de gevolgen zijn van deze niet-bewoning voor de lopende pachtovereenkomst: is het niet-bewonen pachtrechtelijk gezien fataal?
prof. mr. J.W.A. Rheinfeld
Vennoot bij FBN Juristen te Amsterdam, vennoot bij het Instituut voor Agrarisch Recht te Wageningen, bijzonder hoogleraar agrarisch recht aan de Rijksuniversiteit Groningen en universitair docent agrarisch recht aan de Radboud Universiteit.
De casus op hoofdlijnen
Vader verpacht een hoeve aan zijn zoon, die later niet meer op de hoeve woont.
De vader woont naast het bedrijf in een eigen huis. Vader vordert ontbinding van de pachtovereenkomst en haalt daarbij alles uit de pachtrechtelijke kast: ontbinding wordt gevorderd omdat de zoon niet meer in de bedrijfswoning woont, achter is met betaling, het gepachte niet-bedrijfsmatig exploiteert, het gepachte heeft ingebracht in een maatschap met zijn echtgenote en slecht onderhoud pleegt; de zoon schiet daarom tekort als pachter. Pachter stelt dat hij voldoende in de woning verblijft om toezicht op de hoeve te houden.
Oordeel Pachthof
Het Pachthof oordeelt dat, ondanks het feit dat pachter de tot het gepachte behorende woning niet zelf bewoont (hetgeen te wijten is aan de verslechterde familieverhoudingen) hij toch regelmatig op het bedrijf is en in het huis komt. Hij melkt twee keer per dag zijn koeien op het bedrijf en bewaart er de administratie. Hij slaapt op 1 kilometer afstand van de hoeve bij zijn gezin. Pachter is voldoende betrokken bij de exploitatie van het bedrijf. Door zijn dagelijkse aanwezigheid en gebruik van de woning is er, aldus het Hof in r.o.3.10, geen vrees voor onvoldoende toezicht op de bedrijfswoning.
Overige argumenten
Beide partijen onderhouden de woning slecht.
Verder zijn de familieverhoudingen zeer slecht en vonden er schermutselingen plaats voordat het gezin van de zoon elders ging wonen.
Het Pachthof oordeelt uiteindelijk dat de door de verpachter gestelde betalingsachterstand niet is bewezen en dat beide partijen slecht onderhoud plegen. Pachter schiet echter niet zodanig tekort, ook niet op de diverse andere door verpachter aangevoerde gronden (slecht onderhoud, inbreng van het gepachte in een maatschap met zijn echtgenote, geen bedrijfsmatige exploitatie), dat ontbinding gerechtvaardigd is en de vordering van verpachter wordt dan ook afgewezen.
Tot slot
Dit oordeel lijkt me redelijk: slechte familieverhoudingen, waardoor zelfbewoning van de tot het gepachte behorende woning niet echt een optie is, is op zichzelf beschouwd onvoldoende reden om ontbinding van de pachtovereenkomst te rechtvaardigen. Ook zonder zelfbewoning kan een pachter nog steeds, op basis van de overige omstandigheden van het geval, voldoende betrokken zijn bij de exploitatie van het bedrijf. Vertrek vanuit de pachtwoning betekent dus niet automatisch ook een vertrek als pachter. Ook de overige door vader gestelde tekortkomingen zijn mijns inziens onvoldoende aard dan wel onvoldoende bewezen om de ontbinding te rechtvaardigen. De zoon blijft dus gewoon ‘in het zadel’ als (reguliere) pachter. Daardoor zullen de familieverhoudingen naar mijn verwachting nog verder verslechteren. Wellicht dat mediation binnen deze familie nog nuttige diensten kan bewijzen?
